PUERTO MADERO – Parte II: A iniciativa iniciativa pública/privada que resgatou o Antigo Puerto Madero

O Puerto Madero caracteriza-se por ser uma iniciativa pública, significativamente auxiliada pelo investimento privado. Essa gestão tornou possível a recuperação desta estratégica zona resultando no desenvolvimento urbano de maior importância empreendido em Buenos Aires nas últimas décadas.

No terreno vendido a empresários privados, foram construídos inúmeros edifícios que se encontram entre as categorias mais altas e mais altas da cidade, tirando partido das vistas privilegiadas sobre o rio e arredores. Também foram estabelecidas outras atividades que agregaram mais atratividade à área; A Universidade Católica Argentina (UCA) construiu ali seu Campus, vários cinemas foram inaugurados, a casa de espetáculos Madero Tango, em 2008 abriu as portas o Museu Fortabat que expõe a Coleção de Arte Amalia Lacroze de Fortabat e em 2011 Alan Faena inaugurou seu Centro de Arte.

Corporação Antigo Puerto Madero S.A, 1989


Apenas ao finalizar a década, mediante um convênio firmado entre Ministério de Obras e Serviços Públicos da Nação, o Ministério do Interior da Nação – ambos em representação do Poder Executivo Nacional – e a Prefeitura da Cidade de Buenos Aires fundou-se, em 15 de novembro de 1989, a Corporação Antigo Puerto Madero S.A, que assumiu o domínio da área e viabilizou a revitalização do local. A criação dessa sociedade autônoma visava a alavancar a urbanização da antiga área portuária, tendo como sócios igualitários o Governo Nacional e a Cidade de Buenos Aires.

A operação desenvolveu-se com base em uma gestão público-privada, na qual a propriedade pública foi utilizada para a efetivação de negociações imobiliárias com fins lucrativos. Ao poder nacional ficou destinada a construção dos canais de acesso, diques e docas, plataformas, edifícios, depósitos de armazenagem e terrenos.

À prefeitura de Buenos Aires outorgou-se o Patrimônio de Autopistas Urbanas, Plano Regulador, Projeto de Urbanização e Anteprojeto de Obra de Infraestrutura. A essa última, também foi transferido, pelo Governo Nacional, o domínio da área do território portuário, determinando o prosseguimento da urbanização do setor na Área de Proteção Patrimonial Antigo Puerto Madero.

O patrimônio instalado foi aproveitado como fonte de recursos operativos, possibilitando a transposição das burocracias jurídicas e institucionais, geradas pela sobreposição de competências entre os organismos administrativos. É válido salientar que a presença da Corporação autônoma foi decisiva no intermédio dos variados antagonismos que impossibilitavam qualquer ação, dotando a operação de uma agilidade incomum no quadro argentino.

Ainda em 1989, para a área do Puerto Madero, foi autorizada a construção de edificações destinadas a moradias, comércio e escritórios, entre outros usos, contudo nenhuma obra foi realizada neste momento. Nos anos posteriores foram aterrados alguns dos canais existentes, que, mesmo tendo sido considerados espaços públicos, quase duplicaram a área de solo disponível.

O acordo realizado entre a prefeitura de Buenos Aires e a Junta de Barcelona, em 1985, conduziu posteriormente, em 1990, à formulação do Plano Estratégico para o Antigo Puerto Madero. A reconversão da zona tinha por finalidade interromper o avanço da decadência e da deterioração das instalações costeiras, propondo, para isso, a recomposição do setor através da preservação da relação cidade-porto.

 

Etapas do projeto


Para simplificar esse governo Inter jurisdicional, foi criada uma empresa pública para administrar o projeto, cujas ações são divididas igualmente entre o governo nacional e a prefeitura. Em 1989, o governo federal transferiu a propriedade deste setor do porto para a nova empresa, Corporación Antiguo Puerto Madero (CAPM).

Recebida a transferência do terreno do governo federal, o papel do CAPM era desenvolver o plano do setor, definir um modelo financeiro autofinanciado, assumir as benfeitorias a serem feitas no setor associado ao projeto, comercializar o terreno e acompanhar o processo de desenvolvimento de acordo com os prazos e diretrizes estabelecidas no plano diretor.

O desenvolvimento ocorreu em quatro etapas


Durante a primeira fase (1989-1992), o CAPM vendeu as antigas propriedades que ficavam na extremidade oeste do porto, iniciando assim o processo de requalificação e cobrindo os custos iniciais do projeto.

Em 1991, a prefeitura e a Sociedade de Arquitetos firmaram um convênio para facilitar o Concurso Nacional de Ideias para Puerto Madero

Em 1992, as três equipes vencedoras trabalharam em colaboração para desenvolver o Projeto Urbano Preliminar de Puerto Madero. A remodelação exigiu uma nova geometria de subdivisão que permitiu a construção sem a necessidade de demolir as valiosas estruturas históricas. Muitos dos edifícios históricos do porto, como os armazéns, seriam restaurados para lhes dar novas funções, combinando o valioso património histórico com o novo desenvolvimento.

Durante a segunda fase (1993-1995), o contrato do plano mestre foi concedido aos vencedores do Concurso de Ideias. A proposta original consistia no desenvolvimento de 1,5 milhão de metros quadrados de área construída, concentrada em uma localização central, aos efeitos de reativar o centro comercial da cidade. O plano, que contemplava um horizonte de 20 anos, incluía atividades comerciais, estabelecimentos culturais e recreativos, cafés, restaurantes, serviços, estúdios profissionais e atividades comerciais de média dimensão (como gráficas e empresas dedicadas à embalagem e armazenamento), que poderiam estar adequadamente localizados nos 16 antigos armazéns portuários reciclados. Para suprir a evidente falta de espaços verdes, foram propostos espaços verdes, como um parque metropolitano central, uma reserva ecológica e a reabilitação da Costanera Sur. Dada a suposição original de que edifícios de escritórios predominariam, o número projetado de unidades habitacionais era inferior a 3.000 (no entanto, o uso residencial experimentou uma demanda maior, portanto, existem atualmente cerca de 11.000 unidades habitacionais).

Durante o terceiro estágio (1996-2000), a maioria das obras públicas foi realizada e as despesas do projeto aumentaram dramaticamente junto com a venda de terrenos. Ao longo dessa etapa, o custo por metro quadrado de construção não variou significativamente, pois oscilava entre 150 e 300 dólares por metro quadrado até o final da década (todos os preços mencionados referem-se a dólares americanos). Neste terceiro estágio, o perfil do investidor evoluiu de um grupo pioneiro inicial de pequenas e médias empresas enfrentando altos níveis de risco (1989-1993) para grandes empresas que investem em produtos comprovados. Em 2001, havia poucos terrenos públicos restantes para vender e a empresa pública tinha ativos líquidos suficientes para concluir as obras públicas necessárias para o projeto.

Os preços dos imóveis subiram de US $ 150 por metro quadrado no início da década de 1990 para US $ 1.200 por metro quadrado hoje

O quarto estágio de desenvolvimento inclui duas fases: 2001 a 2003 e 2004 até o presente. Inicialmente, o projeto sofreu com a turbulência econômica, financeira e política associada à crise fiscal de 2001, impulsionada pelo fracasso do governo em pagar sua dívida externa. Ao longo deste período, o CAPM enfrentou altos níveis de incerteza do governo, como resultado do qual as vendas de terras foram interrompidas. No entanto, após as eleições presidenciais de 2003, o país retomou as negociações internacionais, reestruturou sua dívida externa e melhorou significativamente suas condições econômicas.

Em 2011, o CAPM vendeu aproximadamente $ 257,7 milhões em propriedades, investiu $ 113 milhões em obras públicas e incorreu em despesas gerais (administração, impostos) de cerca de $ 92 milhões, incluindo taxas de administração e outras despesas operacionais.

Costanera Sur


A abertura da reserva ecológica e o acesso à esplanada sul também foram renovadas, conhecida como Costanera Sur, foi projetada no início do século 20 por Jean-Claude Nicolas Forestier.

 

 

 

 

Fonte:

  • http://www.puertomadero.com/
  • https://www.lincolninst.edu/es/publications/articles/puerto-madero
  • Revitalização portuária: Caso Puerto Madero – Luciane Giacomet (1)

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